Kanzlei Sagsöz

Der Bundesgerichtshof hatte über die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung zu entscheiden. Die Abrechnung enthält insgesamt 14 Kostenpositionen. Unter der Rubriküberschrift „Abrechnungsart“ werden bei zehn Kostenpositionen verschiedene in Quadratmetern ausgewiesene Flächen in ein Verhältnis zueinander gesetzt, wobei jedoch sieben verschiedene Flächenmaße zugrunde gelegt werden. So lautet die Angabe für die Kostenposition „Strom allgemein“ z.B. „1353m² x 120m²“ oder für die Regenwassergebühr „1691,50m² x 139,81m²“. Mit ihrer Revision wehrten sich die Beklagten gegen die von der Vermieterin geltend gemachte Nebenkostennachzahlung in Höhe von 671,37 €. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern Recht, die in Frage stehende Betriebskostenabrechnung sei wegen formeller Mängel unwirksam. Eine Betriebskostenabrechnung müsse bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Soweit dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei, müsse zudem der angewandte Verteilungsmaßstab erläutert werden. Die genannten Voraussetzungen würden vorliegend von der Abrechnung jedoch nicht erfüllt. Dieser lasse sich nicht hinreichend klar entnehmen, welcher Verteilerschlüssel von ihr verwendet wurde. Aus der nicht aussagekräftigen Rubriküberschrift „Abrechnungsart“ lasse sich nicht erkennen, ob eine Umlage nach Verbrauch, Personenbelegung, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche oder sonstigen Flächen vorgenommen wurde. Welche Flächenmaße zugrunde gelegt wurden erschließe sich auch nicht aus den jeweils zu den einzelnen Kostenpositionen aufgeführten Daten. Zwar liege nahe, dass es sich bei der in neun Fällen als Anteil des Mieters angesetzten Fläche von 120m² um die Wohnfläche handle, die bei der Position „Regenwasser“ zugrunde gelegte Fläche von 139,81m² lasse sich jedoch nicht näher einordnen. Welche Gesamtflächen jeweils zu den 120m² (bzw. 139,81m²) ins Verhältnis gesetzt wurden, bleibe, so der Bundesgerichtshof, „vollständig im Dunkeln“. Da es sich vorliegend um ein Einzelobjekt handle, ließen sich die Unterschiede in den Gesamtflächen auch nicht dadurch erklären, dass mehrere Gebäude in wechselnder Zusammensetzung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst worden wären.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10