26. Juli 2011 | 
Autor Nach einer Entscheidung des BGH vom 13.04.2010 und vom 06.07.2010 ist der Vermieter bei einer Miete auf unbestimmte Zeit verpflichtet den Mietinteressenten über die Aussicht einer begrenzten Mietzeit aufzuklären.
Andersrum ist der Interessent nicht verpflichtet sich über den beabsichtigten Eigenbedarf des Vermieters zu erkundigen.
Unterlässt der Vermieter die Aufklärung des Mieters über den beabsichtigten oder möglichen Eigenbedarf, so seien dem Mieter, die aus dem Umzug resultierenden Nachteile, nicht zuzumuten. Schließlich sei das Recht des Vermieter auf Eigenbedarf ausreichend durch die Regelung des Zeitmietvertrages nach § 575 BGB geschützt. Die Verletzung der Aufklärungspflicht des Vermieters führe letztlich zu einer Schadensersatzpflicht aus § 280 Absatz 1 BGB. Auch eine fahrlässige Fehleinschätzung des Vermieters gehe zu seinen Lasten. Die Geltendmachung eines unverschuldeten Rechtsirrtums sei mit strengen Voraussetzungen verbunden. Der Vermieter müsse die Rechtslage überprüfen, sich gegebenenfalls einer Rechtsberatung unterziehen und sich an höchstrichterlicher Rechtsprechung orientieren.
Auch besteht nach Ansicht des BGH eine, bei ihrer Verletzung einen Schadensersatzanspruch begründende, Hinweispflicht des Vermieters, auf den Wegfall des Eigenbedarfs.
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Der BGH hat mit Urteil vom 23.06.2010, VIII ZR 256/09, zur stillschweigenden Vereinbarungsmöglichkeit der Wohnfläche entschieden, dass dies grundsätzlich möglich ist, wenn der Mietvertrag sich zur Größe ausschweigt. Es ist auf die Begleitumstände des Einzelfalles abzustellen.
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter im Mietvertrag bei der Wohnflächenangabe keine Eintragungen aber auch keine Streichungen vorgenommen. Im Vorfeld der Vertragsanbahnung hatte der Vermieter dem Mieter jedoch eine Skizze sowie eine Wohnflächenberechnung überlassen. Beide Seiten sind nach Auffassung des BGH daher übereinstimmend von einer bestimmten Wohnfläche ausgegangen.
Der BGH erkannte, dass dem Mieter eine Rückzahlungsanspruch der zuviel gezahlten Miete sowie ein Minderungsrecht für die Zukunft zusteht, da die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters abwich.
Das AG Hamburg hat sich im Urteil vom 30.11.2010, 48 C 377/10 mit der Frage auseinandergesetzt, welche Konsequenzen eine Flächenabweichung für die Betriebskostenabrechnung hat. Bekannt ist das Problem der Flächenabweichung aufgrund der 10 % Rechtsprechung des BGH. Der BGH hatte nämlich entschieden, dass ein Mieter eines Wohnraummietverhältnisses bei einer Abweichung der tatsächlichen Mietfläche um 10 % gegenüber der im Mietvertrag angegebenen Fläche berechtigt ist, die Miete zu mindern.
Das AG Hamburg hat dies auf die Betriebskostenabrechnung übertragen und entschieden, dass es dem Mieter bei einer Abweichung unter 10 % zugemutet werden kann, aufgrund einer überhöhten Flächenangabe mit erhöhten Betriebskosten belastet zu werden. Dieses Ergebnis erscheint uns sehr unbillig. Die Berufung wurde zugelassen.
Das LG Bonn hat mit Urteil vom 14.07.2011 unsere Auffassung bestätigt, dass das BGH Urteil vom 14.04.2011 keine Entwarnung für Garantiewerbung bei eBay gibt. Es gilt weiterhin, dass ein gewerblicher Verkäufer bei der Werbung mit einer Garantie auf der Verkaufsplattform eBay und allen anderen Plattformen, wo sich der Vertragsschluss gleichermaßen vollzieht, weitergehende Angaben machen muss. Unterlässt er dies, kann er schnell Opfer einer Abmahnung werden.
Wenn Sie auch eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung eines Wettbewerbers erhalten haben, sprechen Sie uns an.
Ihr Ansprechpartner in unserem Büro in Bonn: Rechtsanwalt René Euskirchen
AG Frankfurt am Main, Urteil vom 16.02.2011 – 33 C 3340/10-51
Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat entschieden: Eine Vertragsklausel, die bestimmt, dass der Mieter die Pflicht zur Endrenovierung trägt und die Erforderlichkeit einer Endrenovierung dabei in das Ermessen des Vermieters stellt, sei nach § 307 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige.
Die Erforderlichkeit einer Endrenovierung sei nur nach objektiven Kriterien zu beurteilen. Demzufolge dürfe nicht auf das subjektive Empfinden des Vermieters abgestellt werden. Die Erforderlichkeit sei allein vom Zustand der Mieträume abhängig. Irrelevant sei in diesem Zusammenhang neben der Endrenovierung die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter.
Kammergericht, Beschluss vom 17.05.2010 – 8 U 17/10
Das KG hat mit einem Beschluss vom 17.05.2010 eine Parallele zum Wohnraummietrecht gezogen und hat verkündet, dass die Unwirksamkeit einer Formularklausel, in der dem Mieter untersagt wird, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen „Ausführungsart“ von Schönheitsreparaturen abzuweichen, auch im Gewerbemietrecht gilt. Somit trägt der Vermieter die gesamte Renovierungslast. Das KG hat in rechtlicher Hinsicht ausgeführt, dass eine solche „Verbotsklausel“ mehrdeutig im Sinne des § 305c BGB sei und daher den Mieter nach § 307 BGB unangemessen benachteilige. In seinen Ausführungen stützt sich das KG darauf, dass der Anwendungsbereich einer Inhaltskontrolle der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 307 BGB gemäß § 310 Absatz 1 BGB auch gegenüber einem Unternehmer eröffnet ist. Dass ein erfahrener Unternehmer nicht so intensiv schutzwürdig ist wie ein Verbraucher, sei hinsichtlich der Ausführung von Schönheitsreparaturen unerheblich (BGH, Urteil vom 06.04.1005 – XII ZR 308/02). Die Ausführung von Schönheitsreparaturen sei eine Geschmackssache, deren Ausgestaltung im Gewerbemietrecht erst recht nicht eingeschränkt werden dürfe, weil sie in die Betriebsorganisation des Unternehmers eingreife. Im streitigen Fall ging es um den Betrieb eines Seniorenheims. Die Räume wurden also weitervermietet. Der Hauptmieter könne dementsprechend gar nicht von seinen Wohnraummietern die Einhaltung der „Ausführungsartklausel“ verlangen.
Der BGH hat unter dem 22.09.2010, VIII ZR 285/09n entschieden, dass ein Mieter nicht die Anwaltskosten des Vermieters als Schadensersatz zu tragen hat, wenn der befürchtete Mietmangel sich nicht realisiert hat. Im konkreten Fall vermutete der Mieter aufgrund der vielen Schrägen in den Mieträumen, dass die tatsächliche Größe der Wohnung von der im Mietvertag angegebenen Größe zu Ungunsten des Mieters abweicht. Bei einer Abweichung von mehr als 10 % nimmt die Rechtsprechung das Vorliegen eines nicht unerheblichen Mangels der Mietsache an.
Nach außergerichtlich geführter Anwaltskorrespondenz verzichtete der Mieter letztlich auf eine Nachmessung. Der Vermieter wollte nun seine entstandenen Anwaltskosten ersetzt haben. Zu Unrecht meinte der BGH. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, im Vorfeld einer Beanstandung bereits die Feinheiten von Wohnflächenberechnungen zu eruieren.
Der BGH hat mit Urteil vom 05.10.210, VIII ZR 221/09 entschieden, dass ein Vermieter einem Mieter fristlos, d.h. außerordentlich, kündigen darf, wenn dieser ihm nicht den Zutritt zu den Mieträumlichkeiten gewährt. Ein Kündigungsggrund gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB sei damit gegeben. Im vorliegenden Fall begehehrte der Vermieter Zutritt zu den Mieträumlichkeiten, da er diese Kaufinteressenten zeigen wollte. Verweigert der Mieter diesen Zutritt, obwohl ihm der Zutritt zumutbar war, kann eine Kündigung berechtigt sein. Im Einzelfall ist daher zu prüfen, ob der Vermieter zunächst auf Duldung des Zutritts klagen muss oder den Weg der Kündigung beschreiten darf.
Uns liegt eine Abmahnung des Filmwerks „Der Adler der neunten Legion“ durch die Rechtsanwälte Waldorf Frommer im Auftrag der Tele München Fernseh GmbH + Co Produktionsgesellschaft vor. Der Abgemahnte soll auf der bekannten Tauschbörse emule dieses Filmwerk heruntergeladen und so auch verbreitet haben. Der Abmahner rügt in epischer Breite den Verstoß, fordert die Zahlung eines Pauschalbetrages von 956,00 € und die Abgabe einer vertragsstrafenbewehrten Unterlassungserklärung nach dem Hamburger Brauch.
Wenn Sie auch eine Abmahnung erhalten haben, stehen wir Ihnen beratend zu Verfügung.
Ihr Ansprechpartner:
Uns liegt eine Abmahnung vom 26. Juni 2011 vor, in der Rechtsanwalt Phillip Marquort im Auftrag der Notrefun Entertainment Media GmbH dass illegale Filesharing eines Filmwerks kostenpflichtig abmahnt. Der Abmahner fordert die Abgabe einer vertragsstrafenbewehrten Unterlassungserklärung unter Ausschluss der Einrede des Fortsetzungszusammenhangs. Dies ist bereits bemerkenswert und sollte einen spezialisierten Anwalt hellhörig werden lassen. Darüber hinaus wird eine starre Vertragsstrafe von 5.001,00 € gefordert. Auch diesbezüglich besteht bei Abgabe einer Unterlassungserklärung sicherlich Handlungsbedarf. Letztlich verlangt der Abmahner noch die Zahlung eines Vergleichbetrages in Höhe von 750,00 €.
Wir können nur anraten, sich bei Erhalt einer solchen Abmahnung anwaltlich beraten zu lassen.
Rechtsanwalt René Euskirchen steht Ihnen hierfür zu Verfügung.